№4, 2005

Не закопайте свои кровные в ненадежный проект!

>

Хочешь быть свободным - будь рабом закона!

Граждане, научившиеся зарабатывать деньги, стали понимать, что при нестабильной финансовой системе государства вкладывать свои "кровно заработанные" в банки и другие обещающие высокие проценты организации опасно и ненадежно. Фондовый рынок в стране только формируется, и назвать его совершенным еще долго будет невозможно. Да и играть на нем умеют только единицы. Не спешат граждане вкладывать заработанную прибыль и в проекты, предлагаемые государством.

В то же самое время уверенность, что квадратные метры - надежный объект инвестирования, является причиной постоянного роста цен на жилую недвижимость. По статистическим оценкам, большинство квартир, купленных, например, в новостройках Москвы за последние годы, приобретались с целью последующей перепродажи, то есть с инвестиционными целями. Зачастую граждане, обращающиеся за консультацией по приобретению жилья на первичном рынке, рассматривают в качестве риска в первую очередь не вопрос безопасности сделки, а возможное снижение цен на рынке недвижимости.

Думается, тот, кто покупает недвижимость как в личных целях, так и для последующей продажи, должен воспринимать в качестве риска в первую очередь юридические "мины замедленного действия", которые могут быть заложены во время реализации договора инвестирования, а не возможное снижение цен на квартиры.

Рынок недвижимости "первичного жилья" образовался уже достаточно давно - ему более десяти лет. Но его цивилизованное формирование идет достаточно медленно. В погоне за сверхприбылями недобросовестные представители некоторых застройщиков путем подачи "агрессивной" рекламы вовлекают в свои "сети" несведущих в тонкостях первичного рынка жилья инвесторов. Газеты пестрят рекламой о выгодном вложении денег в строящуюся недвижимость. Предложения одно заманчивее другого. У инвесторов кружится голова от такой рекламы. Кто-то принимает скоропалительное решение о немедленном приобретении понравившегося объекта. Заключается договор, а потом начинаются проблемы, которые разрешать довольно сложно. Зачастую строительство затягивается по любым, иногда надуманным причинам. Но, поскольку правоотношения уже установлены договором, площадки для маневров по изменению условий уже заключенного договора или для его расторжения не хватает.

В судебной практике нередко выносятся решения о признании недействительными договоров купли-продажи на вторичном рынке из-за того, что кто-то из хозяев оказался алкоголиком или из-за ущемления прав несовершеннолетних и т. д.

Многие считают, что, покупая квартиру на первичном рынке, они застрахованы от возможности остаться без квартиры. Это распространенное заблуждение. При покупке новостройки можно также оказаться и без квартиры, и без своих денег. Какие же могут быть риски при покупке квартир в новостройках? Благо, покупателям нового жилья сегодня можно дать конкретные рекомендации, как эти риски уменьшить.

Дело в том, что 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Принятие этого закона, вступившего в силу 1 апреля 2005 года, внесло ясность и определенность в те правоотношения, которые возникают между застройщиком и инвестором во время заключения договора инвестирования и при последующем его исполнении. Здесь мы излагаем свою позицию, свой подход к вопросу в той последовательности, которая должна быть выдержана во время реализации процедуры приобретения жилья в новостройке.

Проектная декларация - юридическое новшество

Посещая в первый раз застройщика, обратите внимание на так называемую проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Проектная декларация - это новшество, предусмотренное законом, и в соответствии с его требованием публикуется застройщиком в средствах массовой информации или размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Сделано это должно быть не позднее, чем за 14 дней до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Проектная декларация представляется также в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в соответствующий уполномоченный орган. Это новшество является индикатором, который подсказывает, имеет ли организация прямое отношение к тому объекту, по поводу которого предстоит заключать договор, либо является посредником, а может быть, и организацией-мошенником.

Если застройщик не предоставил инвестору возможность подробно ознакомиться с проектной декларацией либо нарушил установленные законом требования к проектной декларации, а договор инвестирования все-таки был заключен, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты, предусмотренные статьей 9 закона.

А именно, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Экзамен сдает застройщик, а вы принимаете

Продолжая знакомство с застройщиком, необходимо получить как можно более полную информацию о нем. И при посещении организации-застройщика или индивидуального предпринимателя-застройщика не надо стесняться - следует потребовать подтверждающие документы, что предусмотрено статьей 20 закона. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу свои учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (и за фактический период при такой деятельности менее трех лет), аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности.

После первичного знакомства с организацией-застройщиком можно переходить к ознакомлению с информацией о проекте строительства, право на это вам дает статья 21 закона. По вашему требованию застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома, заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом, проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Если застройщик выдержал такой предварительный "зачет", устроенный ему вами, можно переходить к "приему экзамена", а именно - к заключению непосредственно договора участия в долевом строительстве. Эту процедуру регулирует статья 9 закона. Внимательно прочитайте тот проект договора, который обычно предлагает застройщик, и проследите, чтобы договор содержал все существенные условия, без любого из которых он может быть признан недействительным.

В соответствии с предметом такого договора одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать определение застройщиком подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В обязательном порядке в договоре должен быть определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Этот договор - возмездный, поэтому цена договора, сроки и порядок ее уплаты в обязательном порядке должны присутствовать. Закон выдвигает требования к договору о содержании гарантийных сроков на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре существенных условий, указанных выше, такой договор считается незаключенным.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного участником долевого строительства сугубо для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом. Это означает, что если вы приобретаете жилье для личных нужд, а не для извлечения из него в дальнейшем прибыли, то на страже ваших интересов, кроме обсуждаемого нового закона, стоит еще Закон "О защите прав потребителей", анализ которого здесь не проводим. Но, поверьте, в этом законе есть еще очень много существенных рычагов воздействия на недобросовестного застройщика.

Не забывайте и о своих обязанностях

Наконец, договор заключен и зарегистрирован в соответствующих органах. Но это еще не все. Кроме прав требования с вашей стороны к застройщику, которые были изложены выше, заключение договора предусматривает и исполнение обязанностей стороной инвестора, за нарушение которых тоже предусматривается ответственность. Это в первую очередь касается процедуры внесения платежей инвестором. Закон предусматривает следующие санкции: в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка в течение более трех месяцев является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Об этом надо помнить. И со своей стороны условия договора надо исполнять без нарушений.

Инвесторы, не стесняйтесь тех, кто вам предлагает заключать договор долевого строительства, не поддавайтесь на их уговоры, ни в коем случае не идите на уступки по условиям договора, если это входит в противоречие с Законом "Об участии в долевом строительстве…" Вы платите свои кровные и имеете право на надлежащий договор. Ваши деньги стоят гораздо дороже тех "дружеских" отношений, которые обычно навязываются людьми от организации-застройщика для достижения своей цели - заключить кабальный для инвестора договор. После заключения договора и, тем более, после уплаты вами цены договора интерес к вам пропадает и "дружеские" отношения, как правило, исчезают.

Следует отметить, что, в зависимости от статуса сторон, при продаже новостроек вам могут встретиться и другие виды договоров. Например, договор переуступки

(уступки) прав. Запомните, какой бы договор вам ни предложили, все правоотношения по нему вытекают из ранее заключенного договора инвестирования между застройщиком и инвестором, о котором и шла речь.

Если следовать рекомендациям настоящей статьи, то вероятность того, что вам придется лить слезы у края строительного котлована, вглядываясь в его глубину в поисках зарытых в него денег, будет минимальна. Берегите свои нервы и деньги, действуйте в соответствии с законом!