№ 1, 2008

Закрытые фонды недвижимости стали доступнее

Закрытые паевые фонды недвижимости постепенно становятся инструментом приумножения капитала, доступным для частного инвестора. Генеральный директор Управляющей компании «КапиталЪ ПИФ» Роман ШЕМЕНДЮК уверен, что это связано с обычными эволюционными процессами на рынке: ЗПИФы постепенно поворачиваются лицом к частному инвестору, а частники, в свою очередь, всё больше интересуются закрытыми фондами. Подробнее об этом - в предлагаемом интервью.

- Три года назад, когда появлялись первые закрытые фонды недвижимости, речь о частных инвесторах не шла. Что способствовало их выходу на этот рынок?

- Несколько лет назад управляющие компании понимали, что частный инвестор ещё не готов работать с новым продуктом. ЗПИФы недвижимости как бизнес отличаются высокой капиталоёмкостью, низкой ликвидностью и большим горизонтом инвестирования. То есть, во-первых, инвестор должен быть готов вкладывать денежные средства на длительный срок - год, три или пять лет. Во-вторых, он должен понимать, что ему вряд ли удастся оперативно «вынуть» свои деньги. Управляющая компания не обязана выкупать паи до окончания срока, оговорённого в документах фонда. В-третьих, на рынке недвижимости фонды не могут работать с двумя-тремя миллионами долларов, в отличие, например, от рынка акций - здесь размеры инвестиций выше.

Сегодняшний частный инвестор всё больше начинает соответствовать этим трём основным требованиям: происходит подъём экономики, уменьшаются страхи перед долгосрочными вложениями, увеличиваются сбережения частных лиц - частный инвестор и ЗПИФы недвижимости наконец созрели друг для друга.

- Какие типы ЗПИФов недвижимости наиболее привлекательны для частного инвестора?

- По прогнозам управляющих компаний, особый интерес физические лица будут проявлять к фондам, которые позволяют с большей дискретностью отслеживать прирост своего капитала и видеть, как и из чего он формируется. К этому типу относятся прежде всего спекулятивные фонды и фонды финансирования строительства. Деятельность спекулятивных фондов сродни деятельности риэлтерской компании: осуществляется покупка квартир либо на вторичном рынке, либо мелким и средним оптом у застройщиков для последующей перепродажи. От фонда финансирования строительства, в свою очередь, напрямую зависит возведение дома, и, соответственно, он претендует на часть прибыли застройщика. В обоих случаях инвестор может постоянно следить за результатами деятельности фонда и видеть прирост своего капитала, в отличие, например, от девелоперских фондов, когда стоимость пая по ходу проекта может падать, а «скачок» происходит лишь в самом конце.

- На что важно обратить внимание при выборе управляющей компании?

- Важно понимать, где и каким образом работает УК. Одно из больших заблуждений частных инвесторов состоит в том, что они выбирают управляющую компанию, исходя из портфеля проектов, которые есть в фондах, в то время как такие компании продают не пакет портфелей, а технологии и качество управления. При выборе важно учитывать не то, куда конкретно сегодня вложены деньги (через год портфель может полностью поменяться), а какие системы управления и риск-менеджмента использует та или иная управляющая компании, в каком сегменте она работает и каковы результаты её деятельности. В этом, кстати, я вижу задачу всех российских управляющих компаний - объяснить инвестору, что он покупает не долю в конкретных проектах, а идеологию, технологию и компетенцию управляющей компании, от которых в конечном итоге будет зависеть его доход.