№ 4, 2007

Проблемы ипотечного кредитования

Тема ипотечного кредитования в России давно и прочно стала актуальной. Для финансовых институтов - это прибыльный бизнес, для государства - механизм, обеспечивающий улучшение жилищных условий населения страны. За несколько лет активного развития ипотечного кредитования и необходимой инфраструктуры в стране были сделаны впечатляющие шаги вперёд, но и допущено немало ошибок, неизбежных, впрочем, при бурном росте.

В качестве положительных тенденций отметим рост кредитной культуры населения, повышение доступности кредитов и как следствие улучшение жилищных условий многих семей. Заметим, что ипотечное кредитование позволяет улучшить жилищные условия и в периоды роста цен на недвижимость. Активная конкуренция кредитных организаций на рынке ипотеки способствовала снижению процентных ставок, расходов клиентов при получении кредита, увеличению максимального срока кредитования, повысила лояльность банков в отношении заёмщиков (в части анализа финансового положения и оценки предметов залога).

В то же время процесс смягчения условий кредитования не может быть бесконечным. Особенно, когда речь идёт о заёмщиках категории SubPrime (в мировой практике так называются клиенты с сомнительной платежеспособностью и/или предметами ипотеки с невысокой ликвидностью). В российской практике в качестве наиболее ярких примеров можно привести людей с «серым» доходом, а также индивидуальных предпринимателей. С такими клиентами можно и нужно работать, при правильном ценообразовании и организации продаж такой бизнес способен приносить существенный доход. Но вместе с тем, как ярко показал нынешний кризис в США, не стоит недооценивать и возникающие при этом риски.

Проблема нарастания невозвратов ипотечных кредитов в российской практике существует, однако не является отличительной чертой собственно российского рынка, и последний ипотечный кризис в США является тому ярким подтверждением.

Неплатежеспособность заёмщика по кредиту может быть спровоцирована как объективными, так и субъективными причинами. При этом большинство объективных факторов, связанных с заёмщиком и предметом ипотеки, не позволяющих продолжить обслуживание ипотечного кредита, покрываются и могут покрываться ипотечным страхованием.

Среди объективных факторов риска можно выделить резкое снижение уровня цен на недвижимость и экономические кризисы. И то, и другое может приводить к массовым дефолтам заёмщиков. Эти риски в развитых странах банки могут застраховать. Практика страхования риска от снижения цен на недвижимость достаточно распространена. На российском рынке такое страховое покрытие относится пока к разряду эксклюзивных продуктов.

К субъективным же факторам следует отнести непредвиденную потерю дохода, неправильный расчёт семейного бюджета и, наконец, злой умысел заёмщика. Стоимость всех этих рисков закладывается в тарифную ставку банка.

В нашей стране применяются различные инструменты ипотечного страхования, причём как для защиты от рисков банков, так и собственно заёмщиков. Вот, к примеру, какую программу комплексного ипотечного страхования реализует ОАО «КапиталЪ Страхование».

Отдел ипотечного страхования в компании был создан в начале 2006 года. К работе были привлечены специалисты, обладающие значительным опытом как в ипотечном страховании, так и в банковской сфере, что позволило быстро создать продукт, не только отвечающий требованиям конкурентного рынка, но и обладающий уникальными особенностями.

Стандартное предложение по ипотечному страхованию, вытекающее из требований банков по обеспечению кредита, включает в себя страхование рисков физической гибели или повреждения предмета ипотеки, рисков потери недвижимого имущества в результате прекращения на него права собственности (страхование титула собственности), а также страхование рисков смерти и утраты трудоспособности заёмщика. Предметом ипотеки могут выступать, прежде всего, квартиры и загородные дома, а также нежилые помещения и земельные участки. В случае, если квартира приобретается на первичном рынке, то есть предмет ипотеки ещё не существует и право собственности на него оформить невозможно, первоначально страхованием покрываются только риски, связанные с жизнью и трудоспособностью клиента. Впоследствии, после сдачи дома в эксплуатацию, оформляется страхование по имущественным рискам и титульному страхованию.

К стандартному покрытию, необходимому для получения кредита, ОАО «КапиталЪ Страхование» предлагает страхование гражданской ответственности владельца квартиры перед третьими лицами, что очень актуально в новых домах с «неотработанными» коммуникациями.

Мы также предлагаем страхование предмета ипотеки на полную стоимость в пользу заёмщика. В таком случае заёмщик при убытке получает постоянно растущую разницу между действительной стоимостью объекта недвижимости и суммой кредита, по которой выгодоприобретателем является банк.

На рынке ипотечного страхования «КапиталЪ Страхование» сотрудничает с рядом коммерческих банков, большинство из которых являются признанными лидерами на этом рынке (Международный Московский Банк, Москоммерцбанк, КИТ Финанс, МДМ-Банк, Абсолют Банк, Хоум Кредит энд Финанс Банк, РосЕвроБанк, СберБанк и ряд других). Кроме того, в марте этого года ОАО «КапиталЪ Страхование» получило аккредитацию при АИЖК, что дало качественный рост региональному развитию продаж - на сегодня компания представлена более чем в 30 регионах страны.

Унифицированного предложения по ипотечному страхованию для всех банков не существует, для каждого банка готовится специальное предложение, максимально учитывающее потребности клиентов и обеспечивающее эффективную процедуру взаимодействия. Это требует определенных затрат, но вместе с тем позволяет обеспечить высокий уровень сервиса, который является необходимым условием для успешной конкуренции с другими страховыми компаниями. Именно сервис, ориентированный на клиента, является основным критерием банка при выборе страховщика, поскольку ценовая политика сформировалась в целом единой по рынку.

С точки зрения страховой компании, разумеется, наиболее интересными партнёрами по страхованию являются крупные банки, которые в состоянии обеспечить стабильный поток клиентов и значительные поступления. Однако для нас интересны также и те банки, которые активно участвуют в обслуживании сотрудников крупных российских компаний. Компания «КапиталЪ Страхование» для таких клиентов готовит специальные программы, ориентированные на максимальный учёт специфики деятельности компании - партнёра банка и максимальное удобство для клиентов.