№4, 2004

Новый инструмент на рынке строительства

Активное развитие рынка недвижимости привело к появлению нового направления увеличения капитала - через паевые инвестиционные фонды недвижимости. Специфика фондов недвижимости позволяет создавать фонды только закрытого типа.

Что такое ЗПИФ недвижимости?

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (далее ЗПИФ недвижимости) - имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Активы ЗПИФ недвижимости являются общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. Имуществом фонда управляет специализированная управляющая компания, которая принимает решение о приобретении и реализации активов, предусмотренных инвестиционной декларацией Правил фонда.

Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России (далее - ФСФР России). Управляющая компания осуществляет свою деятельность на основании лицензии, выданной ФСФР России, где проходят регистрацию Правила доверительного управления каждым паевым инвестиционным фондом.

Отличительной особенностью ЗПИФ недвижимости является наличие в его активах прав на недвижимое имущество (жилые и коммерческие здания, земельные участки и т.д.). Основные операции на рынке недвижимости существующих ЗПИФ - финансирование строительства объектов недвижимости (условно назовем их - инвестиционные) и приобретение существующих объектов недвижимости с целью сдачи в аренду (рентные фонды). Спектр возможных операций ЗПИФ недвижимости гораздо шире других фондов. В нем допускается смешение инвестиционной и рентной деятельности, а также возможны другие операции на рынке недвижимости (купля-продажа земли, жилой и коммерческой недвижимости и т.д.)

Далее остановимся именно на той части деятельности ЗПИФ недвижимости, которая связана со строительством жилья.

Гарантии строительного мира

До недавнего времени до 80 процентов строительства нового жилья финансировалось конечным потребителем, то есть лицами, которые намерены жить во вновь построенных квартирах. Практическое отсутствие законодательного регулирования данной области привело к тому, что многие застройщики начинали дело, имея лишь 10 процентов необходимых средств, которых хватало как раз на то, чтобы поставить забор и приступить к земельным работам. Далее они надеялись на продажу квартир физическим лицам или получение кредитов. Получался некий принцип жилищных кооперативов: продали права на несколько квартир - построили этаж - ждем дальнейших продаж. Таким образом, первые покупатели сильно рисковали и могли достаточно долго ждать, пока будет продано достаточно прав на квартиры для достройки всего дома.

Второй бедой являлось отсутствие контроля целевого финансирования. В результате деньги, собранные от продажи прав на квартиры в доме «А», направлялись застройщиками на покупку новой площадки под дома В», «С», планируя потом с дальнейших продаж достроить все дома.

Естественно, что такая ситуация на строительном рынке не могла не закончиться чередой громких скандалов с обманутыми дольщиками.

С принятием Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» государство начало политику вытеснения потребительского капитала на более поздние этапы. Идеальной ситуацией стало бы приобретение физическим лицом квартир уже на вторичном рынке, когда деньги меняются на готовый товар, а не на обещание построить квартиру.

С другой стороны, абсолютно понятно, что необходимо чем-то заменить «уходящий» потребительский капитал, иначе это приведет к сокращению объемов строительства и росту цен на жилье (что мы и видим сейчас). Заменой потребительскому капиталу должны стать кредитные (в основном банки) и инвестиционные (в основном ЗПИФ недвижимости) средства.

Уже упомянутый закон № 214-ФЗ ввел норму солидарной ответственности банка с застройщиком. Государство позаботилось о защите прав граждан, но оттолкнуло банки от этого сегмента рынка. В июле этого года внесенные в ФЗ № 214-ФЗ поправки исправили ситуацию.

Сейчас идеология складывается таким образом, что именно институциональные инвесторы должны стать некой гарантией окончания строительства дома. Банки и управляющая компания заинтересованы, чтобы дом был достроен в любом случае, потому что при неблагоприятной конъюнктуре рынка можно не получить прибыль, при остановке строительства потерять все средства. Институциональные инвесторы способны профессионально проанализировать имеющиеся документы по стройке, финансовое состояние застройщика, следить за целевым использованием выделяемых средств, вовремя заметить начинающиеся проблемы и, в крайнем случае, профинансировать окончание строительства дома.

Кстати, в мировой практике существуют случаи, когда разрешение на строительство застройщику не выдается до тех пор, пока не будет получена гарантия 100 процентов наличия средств, необходимых для строительства объекта недвижимости.

Как работает ЗПИФ недвижимости

Участвовать в процессе возведения нового жилья ЗПИФ недвижимости может, приобретая у застройщиков имущественные права на строящиеся объекты по инвестиционному договору или договору долевого участия. Проще говоря, управляющая компания передает денежные средства ЗПИФ недвижимости застройщику и имеет право по окончании строительства и сдачи объекта в эксплуатацию получить в активы ЗПИФ недвижимости конкретные квартиры (по номерам) с зарегистрированным титулом собственности.

Сразу необходимо оговориться, что финансировать застройщика за счет средств ЗПИФ недвижимости УК может только после оформления всех прав на землю и получения в установленном порядке разрешения на строительство. Таким образом, законодательно ограничено участие средств ЗПИФ недвижимости на самом рискованном этапе девелопмента, а именно - этапе оформления земельных отношений, получения исходной разрешительной документации, разработки и утверждения проекта. Данный этап составляет 7-15 процентов стоимости возведения объекта и должен финансироваться застройщиком на собственные средства или кредиты.

ЗПИФ недвижимости подключается к строительству в тот момент, когда требуются постоянные и масштабные, а главное - регулярные финансовые вложения, связанные с финансированием строительно-монтажных работ и созданием инженерных коммуникаций, когда требуется строгое соблюдение графика финансирования с тем, чтобы ни в коем случае «не заморозить стройку».

Итак, средства ЗПИФ недвижимости для застройщика - это страховка стабильного финансирования в отличие от непредсказуемого графика продаж. При этом в отличие от банковских кредитов не требуется ежемесячная выплата процентов, которые изымают средства из оборота. Получение средств от институционального инвестора позволяет осуществить авансовые платежи по оптовым закупкам строительных материалов, на которые ложатся основные статьи расходов (бетон, арматура, кирпич и т.д.), что позволяет не только получить скидки у поставщиков материалов, но и зафиксировать себестоимость строительно-монтажных работ в ситуации постоянного удорожания стройматериалов.

Выделение части имущества из ЗПИФа в натуре, то есть отдельной квартирой, не допускается (чтобы погасить паи фонда управляющая компания должна продать все имущество фонда). ЗПИФ недвижимости - инструмент для инвестора, а не для потребителя квартир, поэтому управляющая компания не заинтересована в получении свидетельства на квартиры на ЗПИФ недвижимости по окончании строительства. Теоретически возможно потом продать квартиры и на вторичном рынке, но, как правило, процедура сдачи дома Госкомиссии, подписание акта о выполнении инвестиционного контракта застройщиком и оформление права собственности - процедура достаточно долгая, что снижает эффективность инвестиции. УК старается реализовать имущественные права конечным покупателям - физическим лицам, которые будут проживать в новых квартирах до момента подписания акта о выполнении инвестиционного контракта.

Но в отличие от застройщика, который отягощен необходимостью финансировать стройку, УК может продавать права на квартиры более планомерно, в том числе предоставляя различные льготы типа рассрочек.

Таким образом, можно сказать, что ЗПИФ недвижимости - это наиболее удобный для застройщика и перспективный источник финансирования строительства жилых объектов недвижимости. Использование этого источника в финансовых моделях строительных компаний позволяет увеличить объемы строительства жилья и снизить риски для конечных покупателей квартир.

В следующих номерах журнала мы постараемся продолжить публикации о деятельности ЗПИФ недвижимости, в частности - рассказать о роли УК и преимуществах такого финансового инструмента для различных категорий инвесторов.