№4, 2004

Новый Жилищный кодекс в действии

Улучшение жилищных условий остается одной из насущных потребностей россиян. По данным социологических опросов¹, в 2005 году более 80 миллионов человек (порядка 60 процентов домохозяйств) были не удовлетворены своими условиями проживания. Каждая четвертая семья имеет жилье в плохом или очень плохом состоянии. Приобретение и строительство нового доступны лишь людям с высокими доходами. А купить квартиру в кредит могут всего 10-12 процентов населения (в странах с развитой экономикой - 60-70 процентов).

Необходимость проведения жилищной реформы не вызывает сомнений. Многие нормы нового кодекса обещают улучшить ситуацию в жилищной сфере. По оценке председателя Комитета Госдумы РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павла Крашенинникова, количество поправок в Жилищный кодекс после вступления его в действие превышает не одну сотню. Причем, по его мнению, «кодекс направлен, в первую очередь, на защиту пользователей жилых помещений».

Справка

До 1 марта 2005 года жилищные отношения регулировались Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР еще в 1983 году, и достаточно большим количеством нормативных правовых актов (от федеральных законов до инструкций на местах). Новый Жилищный кодекс (ЖК), а также 27 законов, направленных на совершенствование государственной жилищной политики и развитие рынка доступного жилья, вошли в единый пакет документов жилищной реформы. Помимо ЖК в пакет вошли Градостроительный кодекс, законы об ипотеке и поправки в Налоговый кодекс.

Главное достоинство нового Жилищного кодекса - разграничение ответственности между федеральным и местными бюджетами. Бесплатное жилье теперь смогут получать только малоимущие. Но это не отменяет прав иных категорий граждан, перед которыми у государства есть обязательства по другим федеральным законам. Критерии определения малоимущих граждан устанавливаются субъектами РФ. Обеспечение их жильем должно производиться за счет собственных доходных источников местных бюджетов. Жилищные вопросы иных категорий граждан - это федеральные обязательства. Они должны выполняться либо непосредственно за счет федерального бюджета (например, для военнослужащих), либо за счет местного бюджета - путем предоставления целевых субвенций. В связи с этим из Жилищного кодекса исчез институт первоочередного предоставления жилья: каждая квартира привязана к своему источнику финансирования.

В целом в кодексе много нововведений: сокращено число льготников, исключена норма приватизации квартир, определены понятия «собственник» и «наниматель» жилья, установлен порядок изъятия земельных участков под домами для государственных и муниципальных нужд, прекращения права пользования жильем одного из разведенных супругов, не являющегося его собственником. Повышена ответственность организаций, управляющих социальными домами. Отношения между пользователями жилых помещений и управляющей компанией теперь строятся на договорной основе. Если в доме проживает большая часть собственников, они имеют право самостоятельно выбирать управляющую компанию. Если жители не захотят этого делать, она будет назначаться администрацией муниципального образования по результатам конкурса. Взаимные претензии предусмотрено рассматривать в судебном порядке.

Кроме того, Жилищный кодекс отменяет несколько федеральных законов (Закон «О приватизации жилищного фонда РФ» и др.), а также ряд норм в законах о реабилитированных, чернобыльцах, ветеранах, о борьбе с туберкулезом. Они давали право на первоочередное получение жилых помещений. В результате отмены Закона «О приватизации» могут пострадать люди, которые еще до ее начала встали в очередь на получение социального жилья. Теперь так называемые социальные квартиры приватизировать нельзя. Проигрывают и те, кто живет в аварийных домах, общежитиях, военных городках, наниматели служебного жилья - все они лишаются возможности перейти из категории малоимущих в категорию собственников.

Согласно результатам опроса, проведенного Аналитическим центром Юрия Лeвады², наибольшие опасения в связи с реформой ЖКХ выражают россияне, которым не хватает средств даже на продукты. Из них 59 процентов ожидают для себя негативные последствия, положительно настроены всего 9 процентов. С ростом потребительского статуса баланс ожиданий постепенно смещается в пользу реформы. Но и относительно богатые россияне, имеющие средства на приобретение товаров длительного пользования, больше ждут от нее плохого, чем хорошего: соответственно 38 и 29 процентов респондентов. Возможно, реформа в интересах лишь очень богатых, по меркам социологов, россиян, не представленных в полученных данных из-за своей малочисленности (1-3 процента).

Очередей не будет

Среди норм, которые исчезли из Жилищного кодекса, - предоставление жилплощади всем нуждающимся. Граждане стояли в очереди на получение бесплатного жилья по 20-25 лет. Правительство собирается пересмотреть списки очередников. Очередь проверят, чтобы убедиться, что в ней стоят те, кто по закону нуждается в улучшении жилья. Но вставших на учет до 1 января 2005 года и соответствующих этому требованию из очереди не выкинут. Хотя приватизировать полученную после этого срока квартиру будет невозможно. В частности, инвалиды и ветераны не могут ее завещать детям и внукам, тем более продать. Теперь жилье будут давать в порядке очередности, исходя из срока постановки на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма.

Справка

В соответствии с прежним Жилищным кодексом существовали очередь на получение жилья по общим основаниям, очередь граждан, имеющих первоочередное право на получение жилья, и небольшая группа внеочередников (пострадавших в результате стихийных бедствий, дети-сироты и др.). В действующем Жилищном кодексе отменено право на первоочередное предоставление жилого помещения. Исключение составляют случаи, возникшие в связи со стихийным бедствием или другой чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием дома. Пострадавшие имеют право на получение жилья вне очереди. Выпускники детских домов всегда пользовались правом на внеочередное получение жилого помещения. Но это право также отменено.

После принятия нового Жилищного кодекса круг очередников максимально сузился: в очереди, по экспертным данным, осталось 2,2 из 4,4 миллиона семей. С 2005 года отменены федеральные льготы, дающие право на получение в первоочередном порядке квартир инвалидам Великой Отечественной войны, лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, инвалидам труда, многодетным семьям и некоторым другим категориям граждан.

Думается, льготные категории (было их более 30) нужно было пересмотреть, а не ликвидировать все подряд. Например, в Федеральном законе «О предупреждении распространения туберкулеза в Российской Федерации» говорилось, что если семья не может выделить больному отдельное помещение, государство обязано предоставить ему жилье в течение года с момента постановки на учет. В связи с принятием Закона «О монетизации льгот» такой нормы уже нет. Создается опасная ситуация, когда больной туберкулезом живет в коммунальной квартире и ежедневно заражает других. Таких примеров по жизни немало. В первую очередь заражаются дети, проживающие с больным в одной квартире.

Бесплатное жилье теперь предоставляется только малоимущим. Кто такие «малоимущие», в кодексе прямо не сказано. Критерии по выделению этой категории граждан определяют органы местного самоуправления, исходя из среднедушевого дохода на каждого члена семьи и стоимости их имущества (ст. 49). Они же устанавливают «порог

бедности», дающий право на социальное жилье (по доходам, размеру жилплощади и др.).

Очевидно, что оценивать малоимущих по критерию привязки их дохода к прожиточному минимуму неверно. Сегодня малоимущим считается человек, среднедушевой доход в семье которого ниже прожиточного минимума. Если речь идет об оплате коммунальных услуг, такой критерий логичен. Когда же мы говорим о покупке жилья, должен применяться другой критерий. Прожиточного минимума недостаточно для приобретения жилья за счет собственных средств. Нужно учитывать и приобретенное им имущество. Правильнее было бы установить его размер, при котором человек будет считаться малоимущим. Хотя здесь тоже есть подводные камни: какое имущество учитывать? Почему бы не ориентироваться на только подлежащее учету и регистрации в государственных органах и имеющее реальную цену: недвижимость, автомобиль, земельный участок, вторую квартиру.

Решение отдать на откуп органам местной власти определение малоимущих граждан может иметь серьезные последствия: чем меньше средств у региона, тем больше будет соблазн снизить планку. Получится, что посчитают и кур в курятнике, и старый телевизор. Местная власть может сказать: «Ковер у тебя есть, старый «запорожец» в гараже стоит? Все - у тебя нет права на получение социального жилья».

Думается, права граждан не должны зависеть от места жительства. Иной подход нарушает, в частности, статью 19 Конституции РФ. Однако по новому Жилищному кодексу каждый регион определяет малоимущих граждан по своим критериям: в кодексе не прописаны минимальные федеральные стандарты. Кто гарантирует, что у местной администрации не появится также соблазн снижать норму постановки на учет для получения социального жилья вплоть до символических 2-3 квадратных метров. Кстати, сегодня установлена только минимальная норма на предоставление жилья: на одного человека она не может быть ниже федеральной - 12 квадратных метров жилой площади.

С принятием нового кодекса регион может самостоятельно вводить минимальный метраж. Чем он беднее, тем ниже норма будет установлена и для постановки на учет, и для предоставления жилья. Средств на строительство социального жилья во многих регионах нет, поэтому претендовать на его получение будут, скорее всего, те, у кого учетная норма на одного человека ниже нормы общежития (сейчас она составляет 6 квадратных метров). Все определяет социально-экономическая политика региона, в соответствии с которой и регулируется число очередников. Закон вменил в обязанность муниципалитетам решать эти проблемы, и они обязаны это делать. Сегодня важно избавиться от понятия «не финансируемые федеральные обязательства». В прежние годы законы принимались, а ответственных за их исполнение не было. Это нанесло огромный ущерб защите интересов граждан.

Кодекс также отменил право дальнейшей приватизации жилья. Приватизировать квартиру можно будет только в течение пяти лет после его принятия, то есть до 1 января 2010 года. С вступлением в силу Жилищного кодекса государственное жилье всем без исключения гражданам предоставляется только на основе найма.

Вопросы, посвященные договору социального найма, в новом кодексе выделены в отдельную главу. Впервые прописана обязанность и ответственность как наймодателя, так и нанимателя жилого помещения. Если вы захотите обменять квартиру, в которой живете по договору социального найма, придется просить разрешение у наймодателя. Те, кто своевременно не оформит документы на приватизацию жилья, автоматически станут бессрочными нанимателями. Если они бедны - по договору социального найма, если же материальное положение не позволит отнести их к малоимущим - по нормам и расценкам коммерческого найма. Таким образом, за неприватизированную квартиру с 2010 года придется регулярно вносить еще и ощутимую плату за наем.

Однако человек, все-таки получивший в наем квартиру, а также человек, не рискнувший квартиру приватизировать, сумеет cполна оценить государственную заботу о нем: «Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве постоянно проживающих совместно с нанимателем при несоблюдении условий о норме площади жилого помещения» (ст. 70). Проще говоря, домовладелец, а в муниципальном фонде - чиновник, вправе запретить жителям неприватизированных квартир вселять в них даже родителей и супругов. Более того, дальше в статье говорится, что «при отказе освободить жилое помещение ваших родственников, не говоря уже о других вселенных гражданах, можно выселить без предоставления другого жилого помещения».

Однако стоит взвесить все «за» и «против», прежде чем приватизировать квартиру. В новых условиях это может быть невыгодно. У нанимателя есть право пожизненно проживать в предоставленной ему квартире, есть право на субсидию и некоторые льготы по оплате коммунальных услуг. У приватизировавших квартиру права на льготы нет. В соответствии с Гражданским кодексом, они уже сейчас должны оплачивать жилищные и коммунальные услуги полностью.

Государство некоторое время могло не спрашивать с собственников в полной мере: они платили за единственную квартиру столько же, сколько наниматели. Это составляло треть реальных расходов, остальное доплачивало муниципальное образование. После вступления кодекса в силу только за коммунальные услуги приходится платить в два раза больше. В расходы за приватизированную квартиру включаются также налог на имущество (его рассчитывают от рыночной стоимости квартиры, а не 0,1 процента от стоимости, определяемой БТИ), расходы на капитальный ремонт дома (за нанимателей это делает муниципальное образование), расходы по долевому содержанию общего имущества дома, в том числе и придомовой территории и др.

В Жилищном кодексе также меняется социальный норматив жилплощади. На одного человека он составит не менее 15 квадратных метров общей площади (был - 18 квадратных метров). Соответственно, у граждан появляются «лишние» метры.

Справка

Таким образом, с установлением минимального стандарта в 15 квадратных метров «излишки» вырастают у всех, особенно у одиноких. Повышается и плата за них. Сколько людей будут выселены за неуплату, предсказать сложно. Прежний кодекс разрешал выселение при задолженности по оплате услуг ЖКХ более чем за шесть месяцев. С учетом принятия Закона «О монетизации льгот», на основании которого с этого года отменены льготы по ЖКХ, число бездомных может увеличиться. Многие россияне уже сегодня не в состоянии полностью оплачивать жилищно-коммунальные услуги, поэтому получают субсидии. Еще больше возросла нагрузка на семейный бюджет, так как тарифы формируются с учетом полного объема издержек предприятий ЖКХ.

По новому кодексу жильцы неприватизированных квартир не могут провести перерасчет за неоказанные коммунальные услуги. Скажем, за неотремонтированную кровлю или отсутствие отопления зимой. Они вправе лишь «потребовать уменьшения платы» (ст. 66).

Переделывать нельзя. Сносить

Впервые в Жилищном кодексе введены главы, предусматривающие перевод жилых помещений в нежилые. В прежнем Жилищном кодексе этому была посвящена единственная статья «Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые». Новый кодекс подробно регламентирует процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и обратную процедуру (ст. 22-24).

Допускается использование жилых помещений для осуществления предпринимательской деятельности, «если это не нарушает права и законные интересы других граждан». Поскольку «законные интересы» никак не расшифрованы, такая запись предоставляет чиновникам основание снимать «административную ренту». Что же касается перевода помещений в нежилые, то здесь согласия жильцов не требуется. Причем помещение может быть и на втором, и на третьем этаже.

В кодексе также предусмотрено изъятие земельных участков, на которых находятся жилые дома, под государственные и муниципальные нужды. Давайте представим эту процедуру. Допустим, мы живем в центре города, и этой землей заинтересовался местный олигарх. Cкажем, для строительства торгового центра по «просьбам трудящихся». Согласно новому законодательству, вас могут отселить, предоставив благоустроенную квартиру не меньшей площади в многоэтажном доме. Правда, в любой части города.

Кроме этого, в Жилищном кодексе написано: «Признание многоквартирного дома аварийным является основанием для предъявления требования к собственникам квартир указанного дома о его сносе в разумный срок». Вам предложат снести за свой счет еще и дом, в котором вы живете. Если вы этого не сделаете сами, его снесет власть, взамен выдав «выкупную цену» по «рыночной стоимости» вашего аварийного дома. «Выкупная цена» определяется исходя из рыночной стоимости сносимого жилья и туманных выплат «упущенной выгоды», а также «убытков, понесенных в связи с изменением места жительства». Никакой квартиры взамен дано не будет. Будет определяться только «рыночная» стоимость потерянного жилья.

Правда, если ваша квартира в аварийном доме не приватизирована, власть становится более щедрой. И обещает другое «благоустроенное жилое помещение». Но именно помещение, а не квартиру (ст. 89). Например, комнату в общежитии семейного типа. Исходя из площади 6 квадратных метров на человека.

При этом граждан могут наказать за малейшее изменение внешнего облика квартиры. В новом кодексе прописаны правила переустройства и перепланировки жилья. Даже самое незначительное изменение придется согласовывать с соответствующими службами. Тем же, кто перестроит квартиру без разрешения органов местного самоуправления и внесения соответствующих поправок в паспорт БТИ, придется за свой счет возвращать ей первоначальный вид. В противном случае жилье, принадлежащее человеку на правах собственности, будет продано с торгов (ст. 29).

Надебоширил? Расплачивайся квартирой!

В кодексе урегулирован порядок пользования жилым помещением между его собственником и бывшими членами его семьи. Так, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования им за бывшими членами семьи не сохраняется, если это не было ранее предусмотрено каким-либо соглашением. В старом кодексе было написано, что после прекращения семейных отношений бывшие члены семьи могут жить в ней по-прежнему.

В новом Жилищном кодексе учитывается, что при расторжении семейных отношений собственник может указать на дверь бывшему супругу и всем его родственникам. Единственное, на что может претендовать «бывший», - отсрочка по решению суда на урегулирование проблемы, но не более чем на год. При этом неважно, кто является собственником - муж или жена. Не имеет значения, есть ли у них несовершеннолетние дети. Пострадать в результате принятия данной нормы могут не только дети, но и больные люди. Кроме того, есть те, кто имеет право на алименты от бывшего супруга, в том числе женщины пенсионного возраста либо те, чей брак расторгнут не более чем за пять лет до пенсии. В такую ситуацию, как правило, попадают женщины 50 лет и старше.

Лучший способ обезопасить себя - заключить «соглашения»: договоры между детьми и родителями, женами и мужьями - о том, что в случае возникновения взаимной неприязни они друг друга не будут выселять на улицу. Но, думается, необходимо данную норму смягчить и не создавать ситуаций, когда на улице могут оказаться дети, пожилые люди и инвалиды. Для этого нужно обязать собственника квартиры либо предоставить выселяемым другое помещение (купить/снять), либо оставить их в покое.

Жители неприватизированных квартир также могут потерять свое жилье в целом ряде случаев. Так, причиной может стать шестимесячная задолженность по оплате за жилищные и коммунальные услуги. За такую неуплату вас переселят, по решению суда, в квартиру по нормам общежития (6 квадратных метров на человека). Спасти ситуацию сможет только погашение задолженности до начала судебного заседания. Должников намечено переселять в общежития (ст. 90)⁶. Лишиться жилья можно за систематическое нарушение прав соседей, а также разрушение или порчу жилого помещения. Разрушителей и дебоширов выселят на улицу (ст. 91).

Жильцов общежитий можно будет выселить за долги также в случае прекращения трудовых отношений с организацией-собственником общежития. Увольнение по сокращению штатов, банкротство предприятия, долги по зарплате, оклады на уровне минимального размера отплаты труда - аргументами не являются. Более того, если общежитие продается новому собственнику или переходит к муниципалитету, жильцов выселяют «без предоставления другого жилого помещения» (ст. 102). Исключение составляют только семьи военнослужащих и пенсионеры.

Список оснований оказаться на улице, приведенный выше, не является исчерпывающим. Согласно статье 35, выселение возможно еще и «по основаниям, предусмотренным другими федеральными законами», и «по договорам».

В действующий кодекс уже были и еще будут внесены поправки. Но его главная основа понятна. И она ненадежна! Почему? Мы говорим о том, что наше государство призвано защищать права граждан, обеспечивать их достойную жизнь. Но если внимательно посмотреть на законы, которые принимаются в последнее время, создается ощущение, что у государства интересы и жизнь граждан стоят на последнем месте. Новый Жилищный кодекс носит явно выраженную антисоциальную направленность. Он подходит для богатых стран с развитыми рыночными отношениями, когда у граждан есть средства на покупку квартиры. В России еще не сформирован рынок доступного жилья. К тому же цены на недвижимость постоянно растут.

Как уверяют разработчики Жилищного кодекса, если мы реализуем такой либеральный кодекс, жилье сразу станет доступным. Это не так. Подобный опыт в России есть. Нам обещали, что после отмены налога с продаж наши покупательские возможности вырастут. Произошло обратное: повышение цен на товары. Такая же ситуация происходит и с рынком доступного жилья. Обвального и даже сколько-нибудь значительного снижения цен не будет. А отсюда вывод: если Жилищный кодекс не будет серьезно доработан, наше государство нельзя будет считать социальным.

¹Доступ к жилью открыт. Московская среда. 2005. 22 июля.

²Голов А. Массовое восприятие происходящих в России реформ: 2001-2005. http://www.levada.ru/press/2004061604.html

³См.: сайт «Национальные проекты». http://www.rost.ru/projects/habitation/1351/priornews3.shtml

⁴Недвижимость становится все доступнее. Большой портал недвижимости. 2005. 20 июля. http://www.bpn.ru/service/massmedia/126/?print=yes

⁵Закон РСФСР от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ред. от 6 мая 2003 года, от 30 декабря 2005 года).

⁶См.: Жилищный кодекс Российской Федерации: Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года. М.: Юркнига, 2005.